10. Logement

Airbnb et meublés touristiques : taxation réelle, affectation à 100% aux écoquartiers

• Situation déjà en mouvement : la loi Le Meur (19 novembre 2024) a déjà durci le régime fiscal des meublés touristiques. Pour les non classés : abattement ramené de 50% à 30%, seuil de recettes ramené de 77 700€ à 15 000€ pour rester au micro-BIC. Pour les classés : abattement 71% à 50%, seuil 188 700€ à 77 700€
• Chiffres de cadrage : 1,31 million d'annonces Airbnb actives par mois en France (81% des communes), revenu moyen par hôte environ 11 200€/an
• La mesure retenue va plus loin : taxation réelle à 50% des revenus locatifs type Airbnb, ce qui suppose soit un prélèvement forfaitaire libératoire à 50% (mécanisme différent de l'abattement actuel sur barème progressif), soit une suppression pure et simple du régime favorable. Position cohérente avec la dynamique déjà engagée par la loi Le Meur, mais nettement plus dure
• Chiffrage : 1,31 million d'annonces x 11 200€/an de revenu moyen = environ 14,7 Md€/an de revenus locatifs Airbnb au total. Taxés à 50% : environ 7,3 Md€/an de recette brute. Chiffre brut, non net de l'imposition déjà payée aujourd'hui sous le régime actuel (abattement + barème progressif), donc probablement surestimé comme recette réellement nouvelle : à affiner avec des données DGFiP précises
• Affectation retenue : 100% de cette recette va exclusivement à la construction d'écoquartiers destinés à la location longue durée. Pas de vente, pas de résidence secondaire, pas de meublé touristique dans ces programmes : le but est de transformer une recette tirée de la location courte durée en offre de logement pérenne
• Ce montant (7,3 Md€/an) figure donc à la fois en recette (ci-dessus) et en besoin fléché (construction des écoquartiers) dans le bilan de la section 30 : effet net nul sur le solde global, mais réalisation concrète d'un programme de construction de logements

Fin des lotissements "cages à lapins", encadrement strict des promoteurs

• Cadre légal existant à connaître : la loi Climat et Résilience (22 août 2021) a déjà instauré l'objectif "zéro artificialisation nette" (ZAN), avec réduction de moitié du rythme d'artificialisation des sols d'ici 2031 (objectif intermédiaire) puis zéro artificialisation nette en 2050. Ce cadre est aujourd'hui contesté et affaibli : la proposition de loi TRACE (adoptée au Sénat en mars 2025) et la loi de simplification du 15 avril 2026 visent à assouplir ou reporter ces objectifs, cette dernière faisant l'objet d'une saisine du Conseil constitutionnel
• Position du manifeste : à l'inverse de cet affaiblissement en cours, renforcer le ZAN plutôt que le détricoter, et l'articuler avec une règle d'intégration architecturale et paysagère
• Mesures concrètes proposées :
• Interdiction des nouveaux lotissements standardisés en extension périurbaine ("cage à lapin", pavillons identiques alignés sans végétalisation ni espace commun) sur des terrains agricoles ou naturels non déjà artificialisés
• Obligation de densification et de recyclage foncier prioritaires (friches, dents creuses, surélévation) avant toute artificialisation nouvelle, dans la continuité du ZAN
• Encadrement strict des promoteurs immobiliers : obligation d'intégration architecturale au bâti existant (matériaux, hauteur, implantation) validée par l'architecte des Bâtiments de France ou son équivalent local dans les villages et centres-bourgs, quota minimal d'espaces verts non artificialisés par opération, plafond de densité de logements par hectare adapté à chaque commune
• Objectif politique : préserver le caractère des villages et des espaces verts plutôt que de laisser les promoteurs imposer un modèle standardisé identique partout en France
• Non chiffré ici : le coût de mise en œuvre du contrôle architectural renforcé et l'impact sur le prix de sortie des logements neufs (le ZAN fait déjà remonter les prix du foncier disponible, effet documenté mais non isolé pour cette mesure spécifique)

Interdiction du régime micro-entreprise pour le meublé touristique

• Fin du micro-BIC pour les meublés de tourisme : passage obligatoire au régime réel pour tous, quel que soit le montant des recettes
• Objectif : rendre l'activité moins simple d'accès et redonner des logements au marché locatif longue durée, cohérent avec l'esprit de la loi Le Meur mais en le radicalisant

Encadrement des frais d'agence

• Le cadre légal actuel (loi ALUR) plafonne déjà les frais facturés au locataire pour l'état des lieux et la rédaction du bail, avec des plafonds par m² variant selon la zone
• Proposition : durcir ces plafonds et les étendre à d'autres frais divers (dossier, visite, renouvellement)

Mise à neuf obligatoire avant location

• Le propriétaire doit remettre le logement à neuf avant toute nouvelle location (pas seulement satisfaire aux critères actuels de décence). De fait, un état des lieux basiques est réalisé à la sortie et à l'entrée, qui n'impose pas de surcoût pour le locataire. Le propriétaire en prend la charge complète.

Contrôle triennal par agent assermenté

• Contrôle systématique tous les 3 ans (et non sur signalement comme c'est le cas aujourd'hui) : moisissures, infestations, dysfonctionnements, isolation, volets
• Nouveau dispositif à créer, aucun équivalent direct dans le droit actuel du logement
• Emplois nécessaires, calcul : parc locatif privé environ 7,2 millions de logements (Insee 2024, 22,9% des résidences principales louées par un bailleur privé). Contrôle sur 3 ans = 2,4 millions d'inspections par an. Hypothèse retenue : 500 inspections par agent et par an. Résultat : environ 4 800 agents assermentés à recruter. Ordre de grandeur de méthode, pas un chiffrage officiel

Encadrement des loyers : dossier chaud, actualité directe

• Dispositif expérimental existant depuis 2019 (loi ELAN), actif dans une vingtaine de villes (Paris, Lille, Bordeaux, Montpellier, Lyon, Villeurbanne, Grenoble-Alpes Métropole, etc.)
• Rapport Fack-Chapelle remis fin mai 2026 : effet mesuré de -2% à -5% sur les loyers selon les villes et la durée d'application, effet qui s'intensifie avec le temps
• Point de bascule immédiat : le dispositif expire le 24 novembre 2026 à minuit sauf intervention législative. La mesure de renforcement de l'encadrement et de baisse des loyers doit donc inclure, en priorité absolue, la prorogation législative du dispositif avant cette date, sans quoi il n'y a plus rien à renforcer

Immeubles d'État et casernes non utilisés : valorisation

• 9 millions de m² de bureaux vides en France dont plus de la moitié en Île-de-France. Le taux de vacance est passé de 5% avant la crise sanitaire à 14,7% aujourd'hui (Deloitte). 2 millions de m² sont en état de "friche" (immeubles de plus de 1 000 m² entièrement vides depuis plus de 2 ans sans projet, Consortium des Bureaux en France). Ces friches pourraient accueillir jusqu'à 53 000 habitants si converties en logements (CBF 2024). En Île-de-France, un scénario de conversion permettrait de créer 150 000 logements supplémentaires (ORIE 2025).
• Bâtiments publics non marchands : le parc non marchand (dont l'occupant est également propriétaire) représente 84 millions de m² dont 37 millions de m² publics. France Domaine recense mais ne valorise pas assez ce parc. Audit complet lancé dans les 6 premiers mois du mandat.
• Taxe progressive sur la vacance tertiaire : tout immeuble de bureaux vacant depuis plus de 2 ans est soumis à une taxe annuelle de 0,5% de la valeur vénale, portée à 1% après 3 ans et 2% après 5 ans. Cette mesure incite à la cession ou à la reconversion plutôt qu'à la rétention spéculative.
• Usage prioritaire des bâtiments reconvertis : logements sociaux ou à loyer maîtrisé (en zone tendue), logements étudiants (objectif 100 000 logements étudiants supplémentaires d'ici 2035), hébergement d'urgence, maisons de santé pluriprofessionnelles selon les besoins du territoire.
• Casernes désaffectées : reconverties en logements végétalisés et collectifs avec espaces communs. Priorité aux territoires avec déserts médicaux pour y installer des maisons de santé.
• Coût de reconversion estimé : entre 1 500 et 3 500€/m² selon le niveau de travaux requis (source : Novaxia, opérateur spécialisé). Sur 2 millions de m² de friches, reconversion intégrale = 3 à 7 Md€ d'investissement, finançable en partenariat public-privé. Sources : Consortium des Bureaux en France (CBF) 2024 ; Deloitte 2024 ; ORIE Île-de-France 2025 ; Novaxia.fr 2024 ; LVSL nov. 2025.

Immobilier : achat, agences, DPE

• Modalités d'achat : le droit à la propriété n'est pas revu. Le marché immobilier reste libre. Ce qui change : l'encadrement des intermédiaires et la fiabilité des diagnostics.
• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) réformé : fin du DPE déclaratif (réalisable en 10 minutes sur la base des déclarations du propriétaire). Le nouveau DPE prend une journée de travail sur site, avec mesures physiques réelles (caméra thermique, test d'étanchéité à l'air, relevé des équipements). Les diagnostiqueurs doivent détenir une certification d'État renouvelable tous les 3 ans, en plus des certifications actuelles. Tout DPE trafiqué ou erroné de plus d'une lettre engage la responsabilité civile et pénale du diagnostiqueur.
• Agences immobilières : réduction des honoraires agence (plafonnement à 2% du prix de vente, contre 5 à 8% actuels en pratique). Obligation d'être agent immobilier diplômé et certifié pour exercer (fin des mandataires indépendants sans carte professionnelle contrôlée). Les agences n'ont plus le droit de rédiger des compromis de vente : droit notarié exclusif sur les actes de vente.

Logement étudiant : encadrement et déclaration obligatoire

• Déclaration obligatoire comme "logement étudiant" pour tout logement loué à un étudiant à titre de résidence principale. Cette déclaration se fait auprès de la mairie et ouvre droit à un loyer encadré spécifique, inférieur au loyer de marché.
• Plafond de loyer pour les logements étudiants : le loyer mensuel (hors charges) ne peut pas dépasser la moitié du loyer médian local par m² (calculé par l'Observatoire des loyers de l'agglomération concernée, ou à défaut par la DREAL). Exemple : si le loyer médian local est de 20€/m² pour un studio, le logement étudiant est plafonné à 10€/m². Pour un studio de 18 m², cela représente un plafond de 180€/mois hors charges, contre 360€ au marché.
• En contrepartie de ce plafond, le propriétaire bénéficie d'une exonération totale de taxe foncière sur ce logement pendant la durée de la déclaration comme logement étudiant. Il perçoit également une aide à la rénovation ou à la création de logement étudiant couvrant 50% des travaux, financée par le fonds de capitalisation des dotations naissance (voir section 24). Ce mécanisme permet de mobiliser une partie des 17 Md€ cumulés dans ce fonds (sur 18 ans) pour créer du logement étudiant abordable, en lien avec les collectivités territoriales. Objectif : créer 100 000 logements étudiants supplémentaires d'ici 2035, en partenariat avec les CROUS et les bailleurs privés déclarants.
• Contrôle : la déclaration est annuelle, renouvelable. Un logement déclaré étudiant qui est loué au-dessus du plafond est soumis à une amende égale à 24 mois du différentiel de loyer.
• Objectif : créer un parc de logements étudiants privés à coût maîtrisé, en complément des résidences CROUS (actuellement 174 000 logements pour 2,9 millions d'étudiants, soit 6% des étudiants logés en CROUS).

10b. Banques, crédit et surendettement

Fin des frais sur découvert pour les ménages modestes

• Décision retenue : suppression totale des frais bancaires liés au découvert autorisé dépassé pour les ménages dont les revenus sont inférieurs à 1,5 fois le SMIC net. Pour ces ménages, les agios, commissions d'intervention et frais de rejet sont interdits. Le découvert est traité comme une avance gratuite, dans la limite d'un plafond à définir (200 à 500€).
• Argument : les frais bancaires sur découvert frappent les personnes qui n'ont pas les moyens de les payer, ce qui aggrave leur situation. C'est un mécanisme structurellement régressif : plus on est pauvre, plus on paye. 58% des personnes surendettées ont un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté (1 158€/mois). Les frais bancaires font partie du cercle vicieux du surendettement.
• Pour les ménages au-dessus du seuil : les frais bancaires sont encadrés par un plafond national uniforme (fin des tarifications opaques et disparates entre banques). Transparence totale sur les frais exigée.
• Impact pour les banques : les banques doivent financer leurs produits autrement (marges sur les crédits solvables, services à valeur ajoutée). Le modèle bancaire basé sur les frais des plus pauvres n'est pas acceptable.

10c. Successions, héritages et patrimoine

Héritages : exonération partielle et liberté testamentaire

• Héritages : exonération totale de droits de succession sur la résidence principale transmise à un enfant, et sur les premiers 1 million d'euros de capital financier. Au-delà : droits de succession normaux. Les enfants non reconnus dont la filiation est fortement suspectée ou déclarée font l'objet d'une enquête automatique. Possibilité de déshériter qui on veut en ligne directe ou indirecte (liberté testamentaire étendue).

Filiation non reconnue

• Les enfants non reconnus dont la suspicion de filiation est forte ou déclarée font l'objet d'une enquête automatique de filiation, indépendamment de la volonté du parent. L'état civil et les droits successoraux suivent le résultat de l'enquête.

Liberté de déshériter

• Possibilité de déshériter qui on veut, en ligne directe ou indirecte, par testament dûment établi devant notaire. Fin de la réserve héréditaire contraignante pour les enfants majeurs. Liberté testamentaire pleine et entière, sous réserve des droits des enfants mineurs jusqu'à leur majorité.
• Point de droit à assumer : cette mesure rompt avec le droit français actuel (réserve héréditaire = 50% pour 1 enfant, 66% pour 2, 75% pour 3+). Elle s'aligne sur le droit anglais et américain où la liberté testamentaire est quasi-totale. Elle suppose une révision du Code civil. Des recours pour captation d'héritage ou pour protection des personnes vulnérables resteraient possibles devant les tribunaux.

Frais de succession

• Exonération totale sur la résidence principale transmise à un enfant, et sur les premiers 1 000 000€ de capital financier ou mobilier transmis en ligne directe.
• Au-delà de 1 000 000€ : droits de succession normaux selon le barème existant (de 20 à 45% au-delà de 1,8 M€ pour les enfants, selon le droit actuel). Le manifeste ne modifie pas le barème au-dessus du seuil d'exonération.
• Chiffrage de l'impact : les droits de succession rapportent environ 17 Md€/an à l'État (2023). L'exonération sur la résidence principale et le premier million touchera principalement les successions moyennes. Les très grandes fortunes (au-delà de 2-3 M€) restent pleinement taxées. Impact estimé sur les recettes : perte de 3 à 5 Md€/an, à financer via la taxe Zucman et l'ISF rétabli (section 5).